Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam liên tục duy trì đà tăng trưởng ổn định và khẳng định vị thế như một công xưởng công nghệ mới của khu vực Đông Nam Á, thị trường bất động sản trong nước đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển sâu sắc từ nhóm khách hàng nước ngoài.
Không còn đơn thuần là những chuyên gia sang sinh sống ngắn hạn, luồng nhân lực chất lượng cao, các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân nước ngoài giờ đây đang nhìn nhận Việt Nam như một bến đỗ an toàn cho dòng vốn và là không gian sống lý tưởng dài hạn.
Xu hướng mua nhà
Thói quen tìm kiếm và sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam mang một đặc thù rất lớn, đó là sự phụ thuộc tuyệt đối vào các sản phẩm căn hộ cao tầng. Số liệu báo cáo tổng hợp từ Bộ Xây dựng cho thấy một chỉ dấu vô cùng rõ nét khi 90% giao dịch bất động sản thương mại của cá nhân nước ngoài đều tập trung vào loại hình chung cư. Địa bàn tiêu thụ lớn nhất vẫn là hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung các khu công nghiệp công nghệ cao và hệ thống văn phòng của các tập đoàn đa quốc gia. Xét về mặt nhân khẩu học, nhóm khách hàng đến từ các quốc gia Châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản và Đài Loan đang chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 70% thị phần mua, chủ yếu tập trung trong độ tuổi lao động vàng từ 35 đến 45 tuổi.
Động lực thúc đẩy dòng vốn ngoại chảy vào bất động sản Việt Nam đến từ hai yếu tố cốt lõi: biên độ tăng giá hấp dẫn và tỷ suất lợi nhuận cho thuê vượt trội so với các thị trường phát triển trong khu vực. Khi mức giá của các căn hộ hạng sang tại Singapore, Hong Kong hay Seoul đã chạm ngưỡng quá đắt đỏ, các dự án cao cấp tại trung tâm thành phố Thủ Đức (Thành phố Hồ Chí Minh) hay quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) với khung giá hợp lý hơn trở thành miếng bánh ngon cho giới đầu tư quốc tế.
Về mặt pháp lý, người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp tại Việt Nam được sở hữu nhà với thời hạn tối đa 50 năm và có quyền gia hạn thêm một lần theo quy định Luật Nhà ở. Tuy nhiên, thị trường đang có sự thắt chặt mang tính định hướng khi các dự thảo sửa đổi luật mới nhất của Bộ Xây dựng đang đề xuất loại bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) đối với khối ngoại, chỉ duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư với tỷ lệ khống chế không quá 30% số lượng căn trong một tòa nhà nhằm bảo đảm an ninh quốc phòng và tránh hiện tượng đầu cơ đất đai.
Xu hướng thuê nhà
Đối với nhóm người nước ngoài lựa chọn phương án thuê nhà, vốn là những chuyên gia nước ngoài, nhân sự cấp cao làm việc cho các tập đoàn dòng vốn FDI, họ đang hình thành nên những cộng đồng sinh sống có tính biệt lập cao, hay còn gọi là các "enclave văn hóa". Tại TP.HCM, nếu như nhóm người Hàn Quốc có xu hướng tập trung tuyệt đối tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Quận 7) hoặc Thảo Điền (Thành phố Thủ Đức) nhờ hệ thống trường học quốc tế, nhà hàng và bệnh viện đồng ngữ, thì tại Hà Nội, khu vực quanh Hồ Tây hoặc các đại đô thị thông minh ở phía Tây lại là lựa chọn hàng đầu của cộng đồng người Nhật Bản và Âu Mỹ.
Yêu cầu về không gian thuê của khối ngoại đã nâng cấp rõ rệt trong những năm gần đây. Họ không còn mặn mà với những căn nhà phố riêng lẻ trong các con ngõ nhỏ thiếu an ninh và không gian đỗ xe. Thay vào đó, đích đến của dòng tiền thuê là các tổ hợp căn hộ dịch vụ cao cấp hoặc chung cư thông minh tích hợp toàn diện hệ sinh thái tiện ích nội khu. Một không gian sống tiêu chuẩn của người nước ngoài bắt buộc phải đáp ứng được các tiêu chí khắt khe: hệ thống quản lý vận hành chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế, an ninh đa lớp 24/7, mật độ cây xanh lớn, đi kèm các tiện ích đặc quyền như phòng gym hiện đại, bể bơi bốn mùa, và khu vui chơi an toàn cho trẻ em. Đặc biệt, xu hướng sống xanh và bền vững cũng đang tác động đến hành vi của người thuê nước ngoài khi họ ưu tiên lựa chọn các tòa nhà đạt chứng chỉ tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.
Rào cản thực tế và kỳ vọng tương lai
Mặc dù nhu cầu sở hữu và thuê nhà của khối ngoại tại Việt Nam là rất khổng lồ, ước tính nguồn cầu tiềm năng lên tới hàng triệu người bao gồm cả lực lượng kiều bào gốc Việt, song thực tế số lượng người nước ngoài tiếp cận thành công nguồn cung bất động sản vẫn còn khoảng cách lớn so với kỳ vọng.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ các rào cản hành chính như quy trình chứng minh nguồn tiền, thủ tục cấp sổ hồng cho người nước ngoài tại một số dự án vẫn còn kéo dài, và danh mục các dự án nhà ở thương mại mà người nước ngoài được phép sở hữu chưa được công bố rộng rãi, đồng bộ tại các địa phương.
